Sentencia Del Supremo De Multipropiedad
El pasado 15 de enero de 2015 el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó sentencia, en la cual fija doctrina jurisprudencial, estableciendo que En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley”.
Sentencias del Tribunal Supremo que en una sorpresiva interpretación no hecha que sepamos en los últimos quince años por ningún tratadista, ni la absoluta mayoría de la jurisprudencia de las audiencias provinciales, viene simplemente a indicar que la adaptación de cualquier régimen preexistente a la LAT 42/1998 no se podía haber hecho sólo publicitariamente, ni en todo ni en parte, sino que esa adaptación debía tener como contenido la transformación conversión”, tanto de los derechos reales limitados de plena propiedad preexistente (v.g. comunidad de bienes de multipropiedad) como de los derechos personales también preexistentes (tanto sujetos a ley española como a ley extranjera, como el llamado club-trustee) so pena de nulidad radical de los contratos comercializados tras esa fecha límite. En el presente artículo se trata de analizar de forma particular el impacto que ha tenido puede tener para la industria del tiempo compartido las referidas Sentencias del Tribunal Supremo al proclamar la nulidad de los contratos que tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998 de aprovechamiento por turno que estando basados en regímenes legales anteriores (pre-existentes) a dicha Ley no procedieron a transformarse para convertirse en derechos reales arrendaticios creados ex novo por la nueva Ley.- Sin temor a equivocarnos ello podrían afectar casi la totalidad”, de los que optaron por otras posibilidades de adaptación que todos los operadores jurídicos (hasta las recientes sentencias) estimaban existían y eran posibles.
Estas Sentencias del Tribunal Supremo declaran la nulidad radical de esos contratos de derecho personal sujeto a ley no española, sin entrar a aplicar, como norma de rango superior lo dispuesto en el Tratado de Roma de 1980, y ello lo hace, en mi opinión porque no se ha planteado en la contestación a las demandas presentadas la oposición a la aplicación de la cláusula de salvaguardia de la Disposición Adicional 2ª de la LAT/42/998 por contravenir el Convenio de Roma de 1.980.- Vaya por delante que en mi opinión no se ha planteado y pedido la imperativa aplicación de la norma superior en detrimento de la norma inferior, sin duda porque la prácticamente constante jurisprudencia menor y de las audiencias provinciales -incluso las de la Sala del Tribunal Superior de Justicia que dicto la Sentencia que dio lugar al recurso de casación y que cambió su propia línea jurisprudencial posteriormente, volviendo a la interpretación anterior ahora contraria a las de Alto Tribunal.
Voto particular en la sentencia que anula la perpetuidad y el sistema flotante
La Sentencia además contiene un voto particular del Magistrado D. Antonio Salas Carceller, que comienza transcribiendo parcialmente el artículo 9.1.3º de la Ley de Aprovechamiento por Turno 42/1998 (en adelante LAT 42/1998) en el que se exige que consten determinados extremos en los contratos en que intervenga un comercializador profesional en la transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno; extremos que en esa cita se constriñen a la exigencia de que conste: la descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a los datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de lo días y horas en que se inicia y termina” (sic), para concluir manifestado el Magistrado Sr. Salas en su voto particular que ello no es motivo de la nulidad del contrato que proclama la Sentencia de la Sala, sino que se trata irregularidades que afectan al contrato más como supuestos de incumplimientos (por tanto con la consecuencia del posible ejercicio de la acción de de resolución contractual que tiene como límite para su ejercicio en este caso el plazo de tres meses =en la LAT 42/1998=), en vez de ser como proclama el resto de la Sala, motivo de nulidad radical del contrato y por lo tanto no sanable por el transcurso del tiempo.La Audiencia Provincial de Las Palmas viene a concluir que la doctrina legal contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo que indica que los regímenes preexistentes debieran tener una duración máxima de 50 años a partir de la Ley 42/1998 y que debiera contener todos los requisitos del nueva régimen de aprovechamiento por turno”, no es de aplicación a un régimen que no es de derecho real limitado arrendaticio de APT, como es el caso de la llamada multipropiedad” pre-existente a dicha a dicha Ley (comunidad por cuotas), siempre que se hubiese adaptado en una de las formas legalmente previstas. Contra la sentencia de segunda instancia la demandada-reconviniente y apelante interpuso recurso de casación compuesto de un solo motivo, fundado en infracción del artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en relación con el artículo 1124 CC, por existencia de interés casacional en la modalidad de doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales.
La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda, al considerar, resumidamente, que se habían incumplido las prescripciones de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre (LA LEY 4494/1998) , sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, y declaró la nulidad del contrato por aplicación de su artículo 1.7 , condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 31.075,73 €, menos la cantidad de 1.500 £, que la demandada le había entregado.Las Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo al principio indicadas, de la que disienten casi de forma general – mejor dicho de forma virtualmente unánime- todos los operadores del Sector, que si llega a ser jurisprudencia consolidada, puede significar un enorme detrimento que afecte a empresarios, trabajadores, proveedores, usuarios e incluso particulares que transmitieron su derecho de aprovechamiento por turno (en definitiva a la economía nacional) viene inesperadamente a acoger una interpretación de las normas transitorias de la LAT 42/1998 de APT que ha sorprendido a prácticamente todos los operadores jurídicos, ya sea la casi absoluta mayoría de jueces de primera instancia de audiencias provinciales (si nos atenemos a sus reiteradísimas sentencias), pero también a la doctrina, abogados, a los notarios y registradores que autorizaron las escrituras de adaptación y a los registradores que las inscribieron e incluso, me atrevería a decir, a quienes de un modo u otro intervinieron directa indirectamente en la génesis de esa ley.- Ello obviamente no obsta para que haya que respetar, que no compartir necesariamente la alta opinión de los magistrados de dicha Sala, y obviamente acatar sus sentencias en cada caso concreto, sin perjuicio de que, como creemos, en similares casos al Tribunal Europeo de Justicia de la Unión Europea puede llegar a pronunciarse (ciertamente a muy largo plazo). Ha declarado dicha sentencia que es doctrina jurisprudencial la siguiente: » En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto en el artículo 1.7, en relación con el 9.1.3.º de la citada Ley «.