Se han cumplido ya más de 20 años de la entrada en vigor de la Ley 42/1998, reguladora de la adquisición de derechos de aprovechamiento por turno de inmuebles para uso turístico, que es fruto de la transposición a nuestro Derecho interno de la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen compartido.
Por lo tanto es buen momento para hacer balance de su aplicación y eficacia real, máxime cuando en el horizonte aparece la necesidad de reformar dicha ley a la luz de una nueva norma comunitaria sobre la materia, la Directiva 2008/122/CE, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio
Con la finalidad de evitar los abusos que se siguen produciendo y que perjudican a los consumidores al amparo de las lagunas normativas existentes.
El hecho de que se siguen produciendo esos abusos es innegable: basta echar un vistazo a internet para encontrar páginas web destinadas a canalizar quejas de los adquirentes de lo que antes y ahora se denominaba derechos de multipropiedad en el lenguaje popular.
A grandes rasgos, los problemas siguen siendo los mismos que ya existían al aparecer la primera Directiva: métodos de venta agresivos que desembocan en contratos legales pero celebrados sin la suficiente reflexión, ausencia de información sobre facultades esenciales del consumidor sobre todo, el desistimiento, entrega de cantidades a cuenta difícilmente recuperables en caso de fraude, firma disimulada de préstamos vinculados y últimamente compromisos de reventa de los derechos por parte de las empresas que son incumplidos.
Es evidente que la nueva Directiva adopta la terminología que ha triunfado tanto en la doctrina como en la jurisprudencia: ya no se habla de utilización de bienes inmuebles en régimen compartido que seguía sonando a algo parecido a la copropiedad, sino de aprovechamiento por turno de dichos inmuebles, lo que deja claro que hay una rotación en el ejercicio de un derecho de uso exclusivo del inmueble por parte de los diferentes adquirentes.
En junio de 2004, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Jaén declaró nulos los contratos de derechos de aprovechamiento por turnos suscritos por tres familias con la empresa Blue Millenium, SL, así como los préstamos otorgados por el BBVA para la financiación de la operación de multipropiedad, que los denunciantes consideraban «fraudulenta» y «engañosa». Años de experiencia nos avalan solucionando los problemas de los compradores de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles turisticos, defendiendolos contra las estafas y engaños y consiguiendo decenas de sentencias favorables a dichos consumidores por las que se condenan a estas empresas de multipropiedad y los bancos cajas a la resolución de esos contratos (por lo que se olvidan de su pesadilla) y a la devolución de las cantidades pagadas.
Como botón de muestra, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 29 de enero de 2004, ya citada, se estima que la empresa demandada, a la hora de obtener el consentimiento de los actores en la firma del contrato de aprovechamiento por turno, no actuó como debiera con lealtad y buena fe contractual, sino con empleo de argucias y maneras engañosas (ofrecimiento de regalos que realmente no eran tales, promesas y garantías que tampoco resultaban ciertas, contenido contractual confuso e ininteligible, ocultación falta de información sobre los derechos legales del comprador, presión psicológica disfrazada de asesoramiento técnico, etc.), las cuales, sin duda, indujeron a los actores a celebrar el contrato que sin ellas no hubieran celebrado, actuación que se puede calificar como dolosa que vicia el consentimiento y que, por consiguiente, origina la nulidad (anulabilidad) del contrato 35. Como vemos, hay un primer problema para los adquirentes: la prueba de esas técnicas agresivas, Y, en segundo lugar, conseguir que el juez estime que realmente han sido engañados e inducidos a hacer lo que no estaban dispuestos.
Pero esa práctica infringe frontalmente lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 42/1988, de 15 de diciembre, en orden al contenido mínimo del contrato, porque la inserción literal de sus artículos 10, 11 y 12 9 en el texto del contrato no se ha dado, constando la transcripción en letra minúscula y entre otros preceptos de inserción no obligatoria, y de los que no destaca en absoluto en el reverso de otro documento aparte, cuyo anverso no es sino el reverso del plano del inmueble; y esa carencia tampoco puede entenderse subsanada con la entrega de un anexo de más de trescientas páginas en el que, sin índice alguno, y nuevamente con letra minúscula, y entre otros y muy 7 El caso juzgado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 11 de enero de 2002 (AC 2002\813) rechaza la demanda de un matrimonio considerado como personas que no son de una edad avanzada, que no puedan tener un conocimiento adecuado del contenido de los contratos que suscriben; y la petición de documentación para suscribir un préstamo que finalmente financia la mitad del precio recogido en el contrato de venta del derecho de aprovechamiento por turno sobre inmuebles; la totalidad de la documentación que obraba en poder y a disposición de los actores eran datos claramente indicativos de que estaban realizando una petición de financiación parcial para el abono del precio de lo que había sido el objeto del contrato; en todo caso, tenían los elementos de conocimiento e información suficientes a su alcance para poder leer y analizar lo que habían firmado con la entidad demandada. Resumen: Después de once años de vida de la Ley 42/1998, que regula los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles para uso turístico se puede hacer balance de su aplicación e interpretación por parte de la jurisprudencia española, sobre todo en cuestiones tales como son la facultad de desistimiento por el adquirente, los defectos en la información recibida las consecuencias que sobre la financiación del contrato provoca su nulidad su resolución contractual, normalmente por incumplimiento del deber de reventa.»En cambio no está prescrita la acción de nulidad radical, absoluta y no sanada por el hecho de que la actora disfrutara de sus días al año durante un largo período de tiempo de los dos contratos, por haberse celebrado los mismos por tiempo indefinido por un período ilimitado de tiempo como viene a reconocer la parte apelada en su escrito de oposición al recurso, con clara infracción de lo dispuesto en el artículo 3.1 de la Ley especial que prescribe que » La duración del régimen será de tres a cincuenta años a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción» con la consecuencia del apartado 7 del artículo 1 en el que como antes se indicó se contempla una acción de nulidad radical y absoluta, que por ende, no está sometida a plazo de caducidad alguno y es imprescriptible para el caso de que el «contrato por virtud del cual se constituya transmita cualquier otro derecho real personal por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno más inmuebles durante un período determinado determinable al año al margen de la presente Ley», Precisamente la distinción que hace la Ley de 2012 en cuanto a productos vacacionales de larga duración, reventa e intercambio, frente a los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, se traduce en que respecto de los primeros no rige una norma específica determinante de nulidad de pleno derecho respecto de los contratos que no se acomoden exactamente a las prescripciones de la ley, aplicándose en tal caso las normas generales sobre nulidad contractual ( artículos 1300 y ss. CC (LA LEY 1/1889) ); lo que sí se mantiene para los contratos de aprovechamiento por turno para los que se establece una norma equivalente a la del artículo 1.7 de la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998) para establecer la nulidad radical. Por las entidades demandadas se formuló recurso de casación, planteando si el pago efectuado por los compradores de un derecho de aprovechamiento por turnos a un tercero, diferente e independiente del transmitente, debe tener la consideración de «anticipo” prohibido por la Ley 42/1998, siendo desestimado por la sentencia del Pleno de la Sala Primera al entender que el legislador ha prohibido, en los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico de producto vacacional de larga duración, el pago de cualquier anticipo a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento. Los contratos suscritos entre las empresas comercializadoras y los consumidores se identifican cabalmente con lo regulado en la en la Ley 42/1998 de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (LAPT) y cuya norma les son aplicables, adolecen de numerosos defectos e incumplimientos que conllevarían la nulidad, conforme a lo expresado en dicha LAPT, respecto a las previsiones y garantías aquí establecidas en beneficio y protección de los consumidores.